鬼故事网

观点直击|吴亚军:龙湖没有故事 下一个十年有计划

      编辑:鬼鬼       来源:鬼故事网
 

观点地产网 “莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行......料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎。”

业绩会伊始,龙湖借苏轼遇雨抒怀的诗句,表明了自己的态度:虽遇到短期逆境,但却不畏逆境,将保持自己的节奏,雨过会天晴。

8月26日,香港,有雨,天也还没晴。

主席台上还是熟悉的三人组合,董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶出席2019中期业绩发布会。

一如往常,带了其他中高层露脸,这一回是副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。

龙湖交出的半年答卷,没有什么差错,也谈不上太大的惊喜。根据午间发布的财报,期内,龙湖实现营业收入385.7亿元,同比增长42.2%;实现归属股东的净利润63.1亿元,同比增16.21%。

值得关注到的是,两月后是龙湖上市10周年。

“时间过的很快,我们一直是干这个业务的,企业不断按照公司战略意图发展壮大。”吴亚军似乎开始享受平淡,四平八稳。她告诉我们,并没有什么特别的故事可讲。

“别把行情当能力”——这是吴亚军早期经典的话。而到了行情不太好的2019年,这位房企女掌门说,没有故事就是好故事。

“前十”保卫

观点地产新媒体获悉,2019上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,长三角、西部、环渤海、华中及华南片区分别实现销售352.1亿元、275.6亿元、247.1亿元、108.9亿元及72.5亿元,分别占集团合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

业绩会中披露,龙湖已售未结金额为2470亿元,这足以构成未来数年的利润想象空间。

“年初宣布的2019年全年销售目标2200亿保持不变,我们相信能够完成(全年目标),上半年已经达到一半。”赵轶在业绩介绍时说,要在这个不平静的夏天给大家多一点正能量。可见,他对上半年龙湖的业绩还是颇为满意。

截至7月,龙湖累计合约销售为1256.2亿元,完成全年目标57.1%,若按照去年末发力的节奏,完成年度目标是大概率事件。

在稍后的提问环节中,邵明晓的回答与赵轶相呼应。他称,全年完成2200亿还是比较轻松,龙湖会按照自己的节奏,稳健推进运营开发。

那么龙湖的节奏是怎样的?其实,与行业平均目标增速相比,当龙湖制定2200亿元的销售目标时,业内就有质疑声称“太保守”。

回溯过往,2018年龙湖迈进2000亿阵营,同比增长28.5%。不过这个增速,相较于2016以及2017年61.61%、77.08%的增速来看,有所放缓。这也直接导致龙湖销售排行从2017年的全国第8下降两个名次至第10名,落后于新城和华润置地。

前有狼后有虎,在世茂此前业绩会上,副主席许世坛就展现了较强的进取心,并称进入前十有机会,后来的故事我们都知道了,因与泰禾交好,世茂通过收并购增加了大量土储。

销售上两家也异常胶着,截至7月,世茂房地产累计实现合约销售1203亿元,龙湖还是持有一定优势。

“上半年比较好地把握了土地市场节奏,躲过了非理性的火爆。”为储备粮草,龙湖于上半年把握地市节奏补给了部分土地。

据赵轶介绍,上半年,龙湖获取了50宗地块,新增土地建面924万平米,权益面积为671万平米,权益地价约520亿元,楼面地价7761元/平米。其中,9个项目为收并购获取,而龙湖接手部分新城项目成为了在场媒体关注的焦点。

“只不过这次被媒体广泛报道了。”吴亚军透露, 龙湖一直关注收并购,也有在做,每年都有几十个项目属于收并购,占比约为1/3。

截止目前,龙湖已进入全国49个城市,总土储7093万平米,权益土储4911万平米,总货值9800亿元,足以支撑其四年以上的发展。

与此同时,土地储备的平均成本为每平方米人民币5632元,为当期签约单价的34.7%。这也意味着,龙湖的项目利润空间较大。

“下半年拿地会严格的量入为出。”赵轶预判,未来依旧有机会,将根据负债率倒推,见机行事。

观点地产新媒体于财报中获悉,在负债方面,期内,龙湖综合借贷总额为1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%;平均贷款年限5.69年,处于行业较优水平。

赵轶续指,截至半年末,龙湖在手现金580.7亿元,较去年增长接近38%;净负债率53%,保持稳定低位。从债务结构看,信用债务占比高达2/3,一年以内到期的短期债务占比不到10%,外币贷款占比约20%。

从融资成本看,截至2019上半年,龙湖银行及其他借款利息从上年的14.18亿元升至24.18亿元。于此同时,发展中待售物业及在建投资物业项目的资本化金额亦同步增加了10亿元。

四驾马车

在2018年,龙湖更名为龙湖集团后,地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道业务协同发展。

期内,龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年同期增长39.2%。商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。

其中,商场依旧是龙湖最主要的投资物业。截至2019年6月底,累计开业商场数量29个,整体出租率98%,商业租金增长25.7%至21.1亿元。

“下半年将有9个商场在北京、杭州、上海、南京、合肥面世,到2020年还会有16个商场一二线城市开业。”按照龙湖的规划,到2020年,商业项目将超过50个。

“公司历年在保持销售增长的同时,将10%销售回款用于商业投入。”邵明晓称,今年是迄今以来开业数量最多的一年,因为过去几年基本上严格控制,没有投足,所以不断逐步积累到今年开始爆发。

财报中显示,截止目前,龙湖商业重资产持有项目投资比重不断加大,在建投资物业27个,规划建筑面积合计超过271万平米。同期,龙湖已开业商场面积约296万平米,其中一站体验式购物中心天街22个,社区购物中心星悦荟6个,中高端家居生活购物中心家悦荟1个。

观点地产新媒体了解到,2019年上半年,龙湖回款率为95%,再加上较低的融资成本,也使得龙湖在投资物业的资金方面存在较大的腾挪空间。

至于商场的资本化变现,赵轶称,大概商场NPI/COST运营到12%至15%的时候,一些长线的险资会倾向于拿优质资产。“我们出让大概49%的股权,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,同时我们还能够操盘并表,能够收管理费。。”

他续称,通过这种方式实现商场资本化的变现,跟REITs和分拆上市本质上是一样的,集团会逐步探索这样的渠道。

长租公寓是龙湖另一重要的主航道业务。截至2019上半年,龙湖“冠寓”累计开业房间数量超6万间,上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

“全年目标8万间不变,收入会超过10亿。”邵明晓表示,龙湖会坚定地按照自己的节奏走,现在已经基本做到头部领域,再往前走有希望做到完全的领先。

“中长期来看,这个业务还是非常能赚钱的业务。”按照他的规划,明年长租公寓会实现持平或微利。

跑得快和跑的稳之间,做出恰到好处的平衡并不容易。前十年的龙湖,在完美主义者吴亚军的带领下,被业内誉为“三好学生”。

大家好奇龙湖的下一年会是怎样的?这位房企女当家给出的答案是:下一个十年,

龙湖的计划是,核心就是围绕城市化、消费升级服务升级来做。

以下为龙湖地产集团有限公司2019年中期业绩会现场问答实录:

现场提问:公司上半年的融资成本有一点点上升,而且是有27座投资物业在建,会不会带来一定的资金压力?近期海外融资的收紧会不会对公司产生一些影响?关于今年定的目标是2200亿,是比较保守一点的,下半年会不会加快去化来冲规模?

赵轶:融资成本,集团现在是4.56%,我看了一下在行业里面应该是属于最稳健的水平。

坦白来说,现在国内的融资环境对整个行业,应该是一个调控的状态,但还是结构性、是精准的,不是一刀切的,而且我们以前从来没用过信托、资管、影子银行这样的贵钱。

所以在这个阶段,可能信用很好的公司反而能够拿到一些合适的融资,我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。

第二个是海外的整个融资环境,确实我们也关注到发改委批文的条件在收紧,现在批复一年以内到期的海外再融资,我们的批文是之前拿的,应该来说继续有效。

即使是以后拿,这个调整对我们的影响也不会太大,因为我们的海外融资本来就仅用于海外。我们会关注,但是对我们的盘面影响不大。

邵明晓:销售上半年完成了1056亿销售,7月底完成的1256亿销售,全年完成2200亿是比较轻松的。

龙湖还是按照自己的节奏,稳健的推进运营开盘和销售。

现场提问:下半年有9个商业项目会开业,商业方面公司有什么样的准备?预期商业对于集团未来盈利的贡献是怎样?关于香港的项目,之前说过第二季度会推,但到现在还没有推,公司对于这个盘有什么看法?

邵明晓:商业是龙湖的主航道业务,我们每年会把回款的10%投在投资性物业里面,过去几年基本上严格控制这个上线,没有投足。

经过每年不断地积累,到今年开始爆发,而且我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖,包括今年要开的九个项目,基本上在北京、上海、南京、合肥的核心,都是地铁上盖项目。在这个主航道业务我们会坚定地去做。

运营效率方面,出租率95%,毛利率70%以上,龙湖的天街已经变成国家批准的中国驰名商标,包括在用户心中的品牌影响力也非常强,这个业务我们会坚定地往前走,应该说我们的销售坪效,包括单店增长。十年以上、五到十年、三到五年、一到三年,单店的增长质量应该在行业内都是在前列的。下一步我们可能会更加的强化提升效益,让商场的盈利性变得更好。

香港项目的DDH已经拿到了,广告已经出街,这个月底售楼处会开放,可能下个月这个盘会推出。因为我们是在最好的时间点拿到土地,所以整个项目盈利性非常好,我们会用小步快跑的方式,今年会推一批,如果好还会再推。

现场提问:刚才提到下半年没有融资压力,都还完了,拿地方面会怎么做?如果有贷款额度的话,怎么利用这些额度?还是先拿钱再去去拿地?一些投资者报告说,龙湖可能卖掉一些商场的股份,消息是否属实?如果属实,处理方法是什么?会不会派息再去投资,不限制在10%的回款?

赵轶:首先融资方面,今年再融资压力已经没有了,我们的批文有效期是明年1月份,可能下半年有机会,会再看市场情况。

即使融来的钱也会提前还明年到期的银团贷款,因为用途是很清楚的,我们不会去拿地,拿地方面我们会严格的量入为出,按照负债率倒推,会看时间,我们预判未来还是有机会。

商场资本变现方面,当商场NPI/COST大概运营到12-15%的时候,可能有些大的险资会寻求战略合作,我们会出让大概49%的股权给他们,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,同时我们还能够操盘并表,能够收管理费。

实际上,通过这种方式实现商场的资本化变现,跟分拆上市本质逻辑是一样的,我们会逐步探索这个渠道。很多,不着急,成熟了以后再看。

现场提问:再过两个月,龙湖就是上市十周年了,回顾一下十年来的发展,有什么感触?对龙湖下一个十年有什么样的规划?

吴亚军:我觉得时间过的很快,没有特别值得纪念的,没有故事就是好故事。

对于上市公司来讲,我们一直是干这个业务的,一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性,企业不断按照公司战略意图发展壮大。

新的、非周期的、运营性的收入逐渐发展壮大,也按预期来做,我觉得挺正常的,应该是这种感觉,没有什么特别的故事可讲。

下一个十年,我们也有一些考虑和计划,核心就是跟着中国的城市发展去走,城市化、再城市化是一个成长机会,消费升级是一个机会,包括服务升级是一个机会,战略就是围绕这三个来做。

现场提问:上半年长租公寓开业6万间,能否介绍一下目前冠寓发展的整体情况?长租公寓领域目前发生了一些变化,房企普遍放慢了脚步,龙湖对长租公寓是否还坚持此前的规划和判断?

邵明晓:长租公寓在我们内部叫C3业务,依然是我们的主航道业务,到今年因为这个行业确实有一些变化,大家看了这个业务的实际上是一个重运营、重营销的、对团队要求非常高、市场面非常大、针对客群非常宽泛的,未来增长应该是比较大,但是要面对的挑战也非常大。

对于龙湖来讲,非常坚定,这个依然是我们的战略业务,到半年开到6万间,全年会开到8万间,收入不变,会超过10亿。另外出租率,6月以上的基本能到90%以上,运营非常健康。

当然我们现在的重心,龙湖已经基本做到头部领域,再往前走,龙湖这方面有希望做到完全的领先或者第一、第二都是有可能的。我们坚定按照自己的节奏走,再加上龙湖融资成本比较低,这个业务还会接着去做,未来重点还是在质量,因为已经到前两名,甚至马上到第一名的规模。

现场提问:根据下半年人民币的走势,刚才说看外币债务的情况,会降低外币的比例,情况是怎么样的?

邵明晓:人民币我们不做大的预测,但是我们可以做好自己。

首先,我们把外债的份额降的比较低,内部的指标不超过40%,其实我们做到了20%左右。

另外,我们会做一定的掉期来对冲风险。这样一路走下来还是给公司留了一些比较主动的空间。

现场提问:龙湖主要是在公开市场拿地,但是今年新城控股出售项目的时候龙湖有收购,接下来会不会改变之前的态度,会不会关注一些收并购市场?

吴亚军:我们一直都有收并购,过去因为30%多的项目来自收并购,一直占三分之一左右,我们每年可能有几十个项目属于收并购。

本文源自观点地产网

您可能还会对下面的文章感兴趣:

相关文章